Os principais conflitos em condomínios podem ser resumidos em cinco palavras que coincidentemente começam com a letra C. Síndicos e especialistas em direito imobiliário constatam que cano, cachorro, criança, carro e calote representam grande parte das multas geradas para os condôminos. Vamos ver em detalhes quais são esses “Cs”.

Cano

Vazamentos são motivos de grande dor de cabeça para o síndico. Em edifícios mais antigos, o encanamento apresenta falhas que demoram a ser percebidas. Para não ter esse tipo de problema, o síndico deve ficar atento aos prazos de manutenção preventiva e evitar gastos extraordinários para o condomínio. Mas a responsabilidade do administrador de atuar na prevenção e reparação de encanamentos se restringe às áreas comuns do prédio. Quando o vazamento está restrito ao apartamento, então é dever do condômino providenciar o conserto.

Cachorro

A presença de animais domésticos no condomínio, de forma geral, costuma render polêmicas e os cães são campeões. As maiores reclamações dos condôminos são referentes ao barulho de latidos, à sujeira e ao risco à segurança. Como nem sempre é possível contar com o bom senso dos moradores, uma saída para o síndico é garantir que o regimento interno seja bem detalhado sobre esse tópico. Alguns exemplos que podemos citar são as regras: para uso do elevador, para entrada na garagem, para circulação em áreas comuns, com relação ao uso ou não de guia e coleira etc. Em caso de descumprimento das regras estabelecidas, o condômino responsável pelo animal poderá sofrer as penalidades previstas. Nesse contexto, a instalação de câmeras de segurança em áreas comuns poderá ajudar a identificar os moradores que não estejam seguindo as regras com os seus animais ou até mesmo coibir o seu descumprimento.

Criança

Tocar campainha em todos os apartamentos, correria pelas escadarias, elevadores que param em todos os andares, skates e bicicletas em áreas inadequadas. Quem nunca presenciou traquinagens das crianças? A instalação de câmeras de monitoramento nas áreas comuns do condomínio ajuda a garantir que essas situações não aconteçam. Outra vantagem é contribuir na identificação dos autores das travessuras. Os pais ou responsáveis devem ser comunicados e notificados. As crianças precisam de espaço para gastar energia. Uma sugestão é criar espaços de lazer infantil no condomínio, mesmo que sejam salas adaptadas. Brinquedotecas ou sala de jogos são simples de implantar. Outra dica é criar a figura do síndico mirim, o que traz um senso de responsabilidade e cooperação aos pequenos.

Carro

O mercado de veículos SUV tem crescido no Brasil. Mas o tamanho das garagens dos edifícios não acompanhou a área maior que esses veículos ocupam. Arranhões na lataria e dificuldades de estacionar na vaga correta estão crescendo na mesma proporção do aumento das vendas desses utilitários-esportivos. Sobra para o síndico arbitrar esses e outros conflitos em condomínios relacionados aos carros. Entre as opções de solução, podemos citar a contratação de manobristas, terceirização do estacionamento ou redesenho das vagas na garagem. A instalação de câmeras de monitoramento nesse ambiente também ajuda a identificar autores de danos aos veículos, registram atitudes antissociais de condôminos e reforçam a segurança contra roubos e furtos.

Calote

É considerado inadimplente o condômino que deixou de pagar sua taxa condominial no primeiro dia após o vencimento do boleto. Mas é praxe que os síndicos considerem atraso somente após o segundo mês de falta de pagamento. De qualquer forma, o calote é um problema que impacta todos os demais condôminos, pois afeta o caixa do condomínio e é uma situação difícil de lidar. O inadimplente pode estar passando por uma dificuldade momentânea, como perda do emprego. O Código Civil determina multa de 2% e juros de até 1% ao mês para os valores atrasados. O percentual mensal pode variar conforme definição da convenção condominial. Com a atualização do Código de Processo Civil, em 2016, as regras para cobrança ficaram mais duras, o que facilitou a vida do síndico e reduziu a inadimplência.

Conflitos em condomínios: quando e como multar?

Como administrador do edifício, o síndico é a figura responsável por mediar conflitos em condomínios e buscar soluções que sejam satisfatórias para todas as partes. A legislação prevê instrumentos que apoiam o síndico para resolver essas questões.

A advertência é o primeiro passo para alertar o condômino sobre alguma infração cometida. Caso o morador persista no erro mais de uma vez, então é hora de aplicar a multa.

Os critérios para multas e as formas de cobrança estão definidas na convenção condominial e no regimento interno. Os princípios básicos sobre direitos e deveres dos condôminos estão previstos no Código Civil, mas cabe a cada condomínio detalhar suas próprias regras.

O valor máximo para a cobrança de multa é de 10 vezes a taxa mensal paga pelos condôminos. Isso está previsto na legislação. Mas é importante lembrar que o condômino pode entrar com uma ação judicial e recorrer da decisão da multa, caso discorde de suas razões.

Conclusão

Existem outras situações que também geram conflitos em condomínios e tiram o sono do síndico. São situações como barulhos excessivos, falta de acessibilidade para pessoas com deficiência, consumo de cigarro e substâncias ilícitas, uso do apartamento como escritório (o que aumenta o fluxo de pessoas estranhas ao condomínio), entre outros.

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